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• W2502000211 abstract "Un argumento que se ha empleado con frecuencia para explicar la moderada desaceleracion de la actividad durante la actual fase del ciclo economico en algunos paises desarrollados, ha sido la capacidad de las familias para mantener su nivel de consumo sobre la base de una importante revalorizacion de su riqueza inmobiliaria. Este argumento se ha utilizado, por ejemplo, en los casos de Estados Unidos y del Reino Unido. Merece la pena comentar con cierto detenimiento cual es la naturaleza de este potencial efecto riqueza sobre el consumo asociado a un cambio en el precio de la vivienda. Para ello, la comparacion con el caso en el que el aumento de la riqueza de las familias tiene un origen financiero ofrece un punto de partida util. Asi, el incremento en, por ejemplo, el precio de una accion reflejara, normalmente, mayores beneficios esperados de la compania emisora. Estos mayores beneficios responderan, previsiblemente, a una ganancia de eficiencia de la empresa y, en consecuencia, supondran mas produccion (y, por tanto, riqueza) para el conjunto de la economia. La vivienda, sin embargo, es un activo real cuya utilidad procede de su capacidad para proporcionar servicios de alojamiento hoy y en el futuro, por lo que su precio debera igualar el valor presente descontado de esos servicios, que, para una vivienda determinada, son fijos. Por ello, una casa mas cara hoy significara, normalmente, unos servicios de alojamiento mas onerosos manana. Desde esta perspectiva, no es evidente que cambios en la riqueza inmobiliaria tengan que afectar obligatoriamente a las decisiones de gasto corrientes de los hogares. Para entender por que el consumo privado puede responder ante variaciones en el precio de la vivienda es preciso tener en cuenta que, a la hora de decidir la combinacion de consumo presente y consumo futuro que desean, las familias se enfrentan a menudo con restricciones procedentes de sus dificultades para acceder a los mercados de credito y poder consumir hoy con cargo a sus rentas futuras. En estas condiciones, aumentos de la riqueza inmobiliaria suponen un mayor volumen de garantias disponibles para colateralizar sus prestamos y, por tanto, elevan la capacidad potencial de endeudamiento de los hogares. Esa mayor capacidad puede materializarse directamente en gasto mediante un mayor recurso inmediato a los prestamos o, por el contrario, hacerlo de una manera mas indirecta, si se traduce en una menor propension a ahorrar. En ambos casos se obtendria un mayor nivel de consumo corriente, y es precisamente esta doble posibilidad la que hace que la medicion de este efecto riqueza (inmobiliaria) resulte extremadamente compleja. En este contexto, recientemente se ha prestado cierta atencion a la evolucion de un indicador que se denominara «Reembolso del Capital Inmobiliario» (1) (en adelante, RCI), que, bajo ciertas condiciones, puede proporcionar informacion util sobre la relacion entre precio de la vivienda y consumo. El RCI mide la diferencia entre la variacion del credito hipotecario concedido a los hogares durante un cierto periodo y el valor de la inversion neta en activos inmobiliarios realizada por estos en el mismo intervalo temporal. Este indicador mide, por tanto, los fondos netos procedentes de la financiacion hipotecaria que el conjunto de los hogares destina a fines distintos de la inversion inmobiliaria. Asi, un signo positivo del RCI significaria que se esta utilizando una parte de la financiacion obtenida con garantia hipotecaria para fines distintos a la adquisicion de vivienda. Por ello, el RCI se suele utilizar para valorar hasta que punto las familias aprovechan las revalorizaciones de su vivienda para financiar una expansion del consumo mediante el recurso al credito. Sin embargo, es preciso matizar que este es un indicador util, pero no concluyente, sobre la magnitud del efecto riqueza, ya que, desde un punto de vista estricto, la existencia de un RCI positivo no es condicion ni necesaria ni suficiente para que exista un aumento del consumo derivado de una revalorizacion inmobiliaria. Por un lado, como ya se ha senalado, el efecto sobre el consumo podria discurrir por la via de una menor propension al ahorro, lo que no tendria reflejo alguno en el RCI. Por otro lado, un RCI de signo positivo no implica, necesariamente, que se este destinando la financiacion obtenida a un mayor consumo, ya que los fondos se podrian dedicar a una finalidad distinta, como, por ejemplo, a la adquisicion, por parte del sector, de activos financieros. El esquema 1 ilustra con mayor detalle este extremo. En este articulo se compara la evolucion reciente del RCI en Espana, el Reino Unido y Estados Unidos, y se estudia su relacion con el consumo y el precio de la vivienda en estos paises. Su estructura es la siguiente: la seccion segunda describe el procedimiento de calculo empleado para obtener el RCI y discute los problemas metodologicos en la aproximacion adoptada. En la tercera se estima el valor del RCI para los distintos paises y se analiza la relacion entre este, el precio de la vivienda y las decisiones de gasto de los individuos. Por ultimo, en la seccion cuarta se resumen las principales conclusiones." @default.
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